Especulação inflaciona custos em áreas nobres

Por: jean gregório

Crédito facilitado, mercado em alta e forte adensamento dos bairros nobres vem provocando uma onda especulativa na venda de terrenos e de casas no setor que mais festejou números positivos em 2009: a construção civil. Para alguns empresários do setor, os preços de alguns imóveis em bairros nobres subiram 140% em apenas um ano, enquanto indicadores como o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que reajusta imóveis financiados, ficou na casa de 3,31% no mesmo período e o preço do metro quadrado como em Manaíra, bairro nobre, aumentou 11% nos doze meses de 2009, segundo dados do tecnólogo em negócios imobiliários, Fábio Henriques, responsável pela consolidação dos números do Sindicato da Indústria da Construção Civil em João Pessoa (Sinduscon-JP).
“Os valores cobrados atualmente por alguns donos de terrenos e de casas não seguem qualquer lógica de mercado. Casas e terrenos nos bairros como Cabo Branco, Manaíra, Tambaú e, agora, mais recentemente Altiplano, que poderiam ser verticalizados, estão ficando inviáveis. Esses bairros nobres tendem a ser cada vez mais seletivos. Boa parte deles, inviabilizam os projetos devido aos custos da obra. Para se ter uma ideia, uma área em Tambaú custava R$ 500 mil, no início do ano passado. Doze meses depois, essa mesma área é oferecida a R$ 1,2 milhão, nessa mesma localização”, declarou o empresário Nércio Almeida, ao apontar que a tendência das construtoras é optar por bairros “bem localizados e intermediários, mas sem elevada verticalização como, por exemplo, Bairro dos Estados, Tambauzinho e Torre para novos investimentos e se distanciar da orla”, avaliou.
Para o construtor Manoel Jesus de Lima, além de procurar outras áreas menos especuladas, os empresários deverão cada vez mais se preocupar em utilizar tecnologia para reduzir custos nas obras. “Como não podemos repassar na mesma proporção os valores de terrenos no valor final do metro quadrado para os adquirentes, pois assim perderíamos na concorrência, temos de reduzir custos”, sugere. Segundo Manoel, preços de áreas no Cabo Branco subiram três vezes mais entre 2008 e 2010, mas se comparar com o ano de 2002, alguns terrenos subiram até 3.000%.
Segundo Nércio Almeida, os preços dos imóveis estão estáveis e não se contaminaram com o movimento de vendedores. “João Pessoa, que está sendo descoberta agora, está vivendo um momento de efervescência na construção civil, mesmo sem uma divulgação na mídia intensa como fazem outros Estados como Rio Grande do Norte e Ceará. Quando houver essa divulgação, os preços tendem a disparar”, lembrou.
Em 2009, os bairros que registraram o metro quadrado mais caro da capital foram Cabo Branco (R$ 3.911,60), Tambaú (R$ 3.232,44) e Altiplano (R$ 2.969,74), mas o preço do metro quadrado oscilou no preço apenas de 3,19% (Manaíra) a Altiplano (6,65%), enquanto Expedicionários (52%) e Mangabeira (34%), registraram as maiores altas, mas com o metro quadrado custando R$ 2.219 e R$ 1.283, respectivamente nos apartamentos vendidos no ano passado, segundo dados do Sinduscon-JP. O valor médio dos 3.366 apartamentos vendidos diretamente pelas construtoras na capital chegou a R$ 204 mil contra uma média de 193,6 mil do ano anterior, alta de apenas 5,37%.
No ano passado, as construtoras ofereceram na Grande João Pessoa mais de 8,2 mil imóveis que somados chegam a R$ 1,077 bilhão, porém, financiaram quase 75% do total (R$ 744,4 mi), expansão de 32%.



Terreno: valor não pode superar 25% da obra



Para o empresário Waldemir Lopes, que já construiu 15 prédios somente nos Bancários, o preço do terreno não pode ultrapassar 25% do valor final do custo da obra para não comprometer a remuneração do negócio. “A estratégia que utilizo é simples, se aquele terreno ou casa que penso não tiver dentro dessa margem entre 15% a 25%, a minha alternativa é procurar outra área, bem localizada para realizar a obra. O importante é não perder qualidade na obra e a confiabilidade do mercado ao se aventurar em áreas que não remuneram o investimento”, declarou o empresário.
O construtor não fala em onda especulativa, mas em valorização da cadeia da construção civil na capital, que estava estagnada até 2005. “O mercado atual está maravilhoso, fantástico e o segredo do sucesso é um mercado confiável. Ou seja, é saber que aquela obra será entregue no prazo ou até antes dele. Para tanto, é preciso trabalhar os custos, além de terreno, como mão-de-obra, insumos e impostos”, lembrou. O terreno é o ponto de partida e os donos percebem a finalidade da compra e que aquele terreno ou casa vai se transformar em pavimento de quatro ou cinco andares, daí eleva o preço automaticamente”, diz.
Waldemir descarta possibilidade de permuta no atual momento do mercado. “Já fiz esse tipo de negócio, mas não costuma fazer mais, porque atrapalha a rentabilidade, principalmente para o meu caso que costumo fazer prédios de quatro pavimentos. Ceder um ou dois em troca do terreno ou imóvel não vale a pena. O preço médio do metro quadrado dos Bancários em 2009 é de R$ 1.745, com alta de apenas 3,94%.
Permuta é a possibilidade de uma família que tem uma casa ou terreno naquela área que será comprada pela construtora.
Já o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil em João Pessoa (Sinduscon-JP), Irenaldo Quintans, avalia que “o crédito mais fácil e programas habitacionais do governo são fatores importantes na valorização dos terrenos, mas o fator principal é o adensamento populacional por que passam João Pessoa e alguns municípios polos da Paraíba. É uma simples questão de oferta e demanda. Na medida em que os bons terrenos vão escasseando, vão sendo utilizados. É natural que os demais tenham um sobrepreço. Não esqueçamos que a população da nossa capital, entendida no conceito metropolitano, aproxima-se de um milhão de habitantes. Além disso, o desenvolvimento da Paraíba é centrado no litoral, o que de certa forma sobrecarrega João Pessoa em termos populacionais”, explicou.
Para Irenaldo, não interessa aumento de preços nesse momento de efervescência. “Preferimos reduzir margens de lucro antes de repassar custos para o consumidor final. Até que chegue a um ponto em que se torna imperativo repassar. E aí o faremos lentamente, de modo gradual”, revela.
Contudo, o presidente do Sinduscon acredita que a especulação nas áreas e casas que serviriam para projetos de verticalização não irão ser inviabilizados”, mas dificultar. Em áreas de terrenos mais caros, os imóveis são mais caros obviamente. Mas há quem prefira morar em tal bairro, apesar de ter a opção de outros em que os imóveis são mais em conta. São decisões individuais”, declarou.
Sobre as saídas apontadas pelo economista Irenaldo Quintans para amenizar esse problema diz: “O mercado é soberano. Não há como lutar com ele. O que nós construtores estamos efetivamente fazendo é prospectar novos horizontes para a verticalização, descobrindo novos bairros, com vocação horizontal, nos quais os terrenos não sejam um ônus tão pesado para o construtor e para o consumidor. João Pessoa ainda tem inúmeros espaços a serem explorados, com a infraestrutura subutilizada. É uma questão de despertar no consumidor as vantagens de morar nesses bairros. Lembro que a verticalização é uma condição sine qua non para o equilíbrio entre demanda e oferta de habitações em qualquer metrópole do planeta”, indicou.


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