O
Medo da Bolha Imobiliária
"Se
você vem adiando o sonho da casa própria por este medo, relaxe"
O mercado imobiliário gera paixões.
Para muitos, a compra de um imóvel é a decisão financeira mais importante da
vida. Para investidores, é um potencial de lucros às vezes fantásticos. Para o
País, um poderoso motor de crescimento e geração de empregos.
Desde 2008, venho refutando alegações
de que o Brasil tem uma bolha imobiliária prestes a estourar. De lá para cá, os
preços dos imóveis dobraram, triplicaram ou subiram ainda mais.
Impressionado com o ritmo da atividade
imobiliária e com a forte elevação dos preços, resolvi atualizar meus estudos
sobre o assunto para checar minhas conclusões.
Analisei as bolhas imobiliárias de
todos os países dos quais consegui dados desde 1900. Ignorei apenas bolhas
imobiliárias regionais como, por exemplo, a causada pela busca do ouro no Oeste
americano.
Algumas conclusões saltam aos olhos.
Primeiro, bolhas imobiliárias costumam envolver forte atividade de construção.
Para tornar os dados de construção comparáveis entre diferentes países e
períodos, analisei o consumo anual de cimento per capita em cada país
no ano em que a bolha estourou. Não
encontrei nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento inferior a 400
quilos per capita. Na Espanha, passou de 1,2 mil quilos e há casos, como na
China atual, de consumo ainda superior: 1,6 mil quilos, sem estouro de bolha.
No Brasil, minha estimativa é de que hoje estamos em 349 quilos.
Segundo, uma bolha imobiliária sempre
se caracteriza por preços muito elevados em relação à capacidade de pagamento
das pessoas. Considerando-se quantos anos de salários são necessários para
comprar um imóvel de preço médio nas principais cidades do mundo, nenhuma
cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras. Por outro lado, Brasília,
Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estão entre as 100 mais caras.
Entretanto, mesmo por esse parâmetro, Brasília, a mais cara do País, ainda é
duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo.
O ar que infla qualquer bolha de
investimento, imobiliária ou não, é sempre uma abundante oferta de crédito. Ela
possibilita que investidores comprem algo que não poderiam apenas com suas
rendas. Todas as bolhas imobiliárias que encontrei estouraram quando o
total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de
130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de
79% do PIB. No Brasil, apesar de todo o crescimento dos últimos anos, esse
número é hoje de 5% do PIB.
Aliás, é sempre uma súbita ruptura na
oferta de crédito, normalmente associada a uma forte elevação do custo deste
crédito, que faz com que bolhas estourem. No Brasil está acontecendo exatamente
o contrário. O crédito imobiliário está em expansão e o seu custo em queda.
Por tudo que pesquisei, concluo que é
bastante improvável que haja um estouro de bolha imobiliária no Brasil, pelo
menos em breve. Se você vem adiando o sonho da casa própria por este medo,
relaxe.
Então os preços dos imóveis continuarão
subindo no ritmo dos últimos anos? Dificilmente. Os preços atuais já estão mais
elevados; em casos específicos, até altos para padrões internacionais.
O mais provável são altas mais
modestas, às vezes bem mais modestas. Em alguns casos, até pequenos ajustes de
preços para baixo são possíveis e salutares. São exatamente eles que
garantiriam que bolhas não estourem em um futuro mais distante.
Espero que este artigo tenha o poder de informar algum cliente discrente da saúde de nosso mercado e para você SE INFORMAR e verificar que nosso mercado é extremamente viável e principalmente, só temos 5% do PIB investido no crédito imobiliário do Brasil inteiro!
Reportagem da Revista Istoé - Julho/2012 - do Jornalista:
· Ricardo
Amorim
Ricardo
Amorim é economista, apresentador do "Manhattan Connection" (Globo
News) e presidente da Ricam Consultoria (www.ricamconsultoria.com.br)
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